La vendita dell’immobile è esente se lo «decide» il certificato catastale

Il cedente deve dimostrare che si tratta di unità immobiliare abitativa, utilizzata come abitazione principale per gran parte del periodo di possesso
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/ Lunedì 18 ottobre 2010
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Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR si qualificano come redditi diversi, ove riferite a persone fisiche ed enti non commerciali, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

La disposizione intende attrarre a tassazione le plusvalenze derivanti da cessioni che, essendo eseguite in tempi relativamente ristretti dall’acquisto o dalla costruzione, si presume siano poste in essere per fini speculativi. Di per sé lineare, la norma è stata tuttavia oggetto negli anni di una serie di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate su questioni specifiche. In particolare, con la ris. n. 105/2007, l’Agenzia, in risposta a un interpello, ha fornito la nozione di “unità immobiliare urbana” in stretta connessione con il concetto di “abitazione principale” per stabilire i confini di quella parte della disposizione che esclude dalla tassazione la cessione infraquinquennale di immobili se utilizzati dal contribuente o dai suoi familiari come abitazione principale.

Occorre premettere che la citata lettera b) del predetto art. 67 del TUIR esonera da tassazione, in generale, tutti gli immobili posseduti da oltre cinque anni, e dunque non solo gli immobili ad uso abitazione, ma anche le soffitte, le cantine, i posti auto, gli immobili a destinazione commerciale o industriale (es. capannoni) e i terreni agricoli (non le aree fabbricabili). Ebbene, nella risoluzione in esame, in tema di cessione infraquinquennale l’Agenzia ha ricordato che la nozione di abitazione è stata oggetto di chiarimenti nella circ. n. 1/1994, ove è stato precisato che “l’unità immobiliare destinata ad abitazione deve essere classificata o classificabile nelle categorie A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A11, occorre, cioè, che risponda ai requisiti tecnici e di autonomia funzionale che qualificano la stessa come atta all’uso abitativo“. Posto che l’immobile acquistato dall’istante in data 31 luglio 2002 era categoria catastale C2 (deposito agricolo), ancorché dal giugno 2003 sia stato adibito, previo ampliamento e sistemazione, a sua abitazione principale, il die a quo dell’inizio del quinquennio decorre solo dal successivo 15 febbraio 2006, data in cui l’immobile, previa presentazione di domanda di condono edilizio, è stato iscritto in catasto nella categoria A7.

Ne consegue che, per comprendere se l’unità immobiliare per la maggior parte del periodo di possesso sia stata o meno utilizzata come abitazione principale, occorre porre a raffronto l’intero periodo di possesso con il periodo che va dall’iscrizione in catasto dell’immobile nella categoria A7 fino alla data della cessione. Calendario alla mano, fatti i debiti calcoli, il presupposto nell’ipotesi rappresentata dall’istante non è rispettato, talché il capital gain è soggetto a tassazione. Ne consegue che la differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo d’acquisto (ovvero di costruzione) concorre a formare la base imponibile IRPEF quale reddito diverso, sulla base del principio di cassa. Più in particolare, il corrispettivo verrà contrapposto al prezzo, aumentato di ogni altro costo inerente al bene, ai sensi dell’art. 68 del TUIR e rivalutato secondo gli indici ISTAT, come precisato dalla circ. n. 81/2002, a seguito della sentenza n. 328/2002 della Corte Costituzionale.

Non resta, laddove dovesse convenire, che optare per la tassazione alternativa introdotta dalla L. 23 dicembre 2005, n. 266, comma 496 (legge finanziaria per il 2006), la quale stabilisce che “in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, di cui al DPR 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate, si applica un’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 20 per cento”.

L’imposta sostituiva del 20% a carico del cedente è riscossa e versata direttamente dal notaio (Mod. F24, cod. 1107), al quale occorre chiedere l’applicazione della disposizione al momento della stipula. Le istruzioni per la compilazione dell’apposito modello da parte del notaio per la liquidazione dell’imposta sostitutiva, approvato con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 1° gennaio 2007, precisano che “il notaio è tenuto ad eseguire il versamento dell’imposta applicata sulla plusvalenza, sostitutiva dell’imposta sul reddito, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla stipula dell’atto), con le modalità telematiche sopra riportate”. Si tratta, dunque, di una deroga di fatto al principio normativo di tassazione per cassa, talché anche se il cedente dovesse incassare il corrispettivo della cessione in forma rateale l’imposta deve essere comunque corrisposta al notaio per intero, poiché diversamente il notaio, essendo responsabile del versamento, non effettuerà la stipula.